Aktualisierte Perspektiven für 2024

In der Bauwirtschaft, insbesondere im Bereich der Malerarbeiten, ist die Bauumlage ein zentrales Thema, das klare vertragliche Regelungen erfordert. Der Auftraggeber muss dem Auftragnehmer bereits vorhandene Anschlüsse für Wasser und Energie kostenfrei zur (Mit)Nutzung überlassen.

Nach § 4 Abs. 4 Nr. 3 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist der Auftraggeber verpflichtet, dem Auftragnehmer vorhandene Anschlüsse für Wasser und Energie kostenfrei zur Verfügung zu stellen. Wenn keine Anschlüsse vorhanden sind, muss der Auftragnehmer diese selbst schaffen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Verbrauchskosten vom Auftraggeber getragen werden müssen. Die Umlage der Kosten für Strom und Wasser muss angemessen und nachvollziehbar sein, sodass der Auftragnehmer die Möglichkeit hat, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach tatsächlichem Aufwand abzurechnen. Messgeräte für den exakten Verbrauch müssen vom Auftragnehmer selbst beschafft werden. Somit kann der Auftraggeber gemäß § 4 Abs. 4 VOB/B die Kosten für Strom und Wasser umlegen, sofern die VOB/B vereinbart wurde.

Andere Kosten, wie z. B. die Kosten für eine Bauwesenversicherung, dürfen nur abgezogen werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Umlageklauseln für Strom und Wasser enthalten dürfen. Ein Beispiel hierfür ist die Klausel: „Bauwasser: In der Schlussrechnung werden die Verbrauchskosten und Kosten für Messer und Zähler mit 1,2 % des Endbetrages der Schlussrechnung abgezogen.“

Auf großen Baustellen mit verschiedenen Gewerken ist es oft nicht möglich, den anteiligen Verbrauch jedes einzelnen Betriebs genau zu ermitteln. Daher hat sich die sogenannte Bauumlage durchgesetzt, die als Prozentsatz auf die Auftrags- oder Schlussrechnungssumme vereinbart wird. Dabei kann sowohl die Netto- als auch die Bruttosumme als Bemessungsgrundlage dienen. Fehlt eine konkrete Vereinbarung, wird im Allgemeinen die Bruttosumme zugrunde gelegt.

Klauseln für Baureinigungskosten sind in der Regel unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Einzelnen darstellen könnten. Ist nichts anderes vereinbart, ist jeder Auftragnehmer für die Entsorgung und Beseitigung der Verunreinigungen aus seinem Bereich zuständig. Praktische Probleme entstehen häufig, wenn in Verträgen allgemeine Formulierungen zur Bauumlage getroffen werden, wie zum Beispiel: „Der Auftragnehmer beteiligt sich mit 2,5 % an den Kosten für Baustrom, Bauwasser und sanitären Einrichtungen“.

Probleme treten oft auf, weil nicht vereinbart wurde, was als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Dies führt oft zur Meinung, dass solche Klauseln unwirksam sind, da sie den Auftragnehmer benachteiligen. Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind AGB-Klauseln, die nicht klar und verständlich sind, unwirksam. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat jedoch entschieden (Urteil vom 19.11.1999, 12 U 18/99, BauR 2000, 278), dass fehlende Angaben zur Bezugsgröße nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Die Klausel ist vom Auftragnehmer auszulegen, wobei die Bauumlage in der Praxis von der Schlussrechnungssumme (Bruttosumme) berechnet wird. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, ob die Netto- oder Bruttosumme als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Nach Meinung des OLG Hamm ist es unerheblich, welche Bemessungsgrundlage verwendet wird, da sich letztlich keine Unterschiede in der Gesamtrechnung ergeben.

In den letzten Jahren hat sich der Trend zu klaren und transparenten Regelungen in Bauverträgen verstärkt, um Streitigkeiten zu vermeiden. Auftragnehmer und Auftraggeber sollten bereits im Vorfeld detaillierte Absprachen über die Kostenverteilung treffen, einschließlich der genauen Festlegung der Bemessungsgrundlage und der Bereitstellung von Messgeräten zur genauen Verbrauchserfassung. Transparente und klare Vertragsklauseln tragen zur Zufriedenheit beider Parteien bei und minimieren das Risiko von Rechtsstreitigkeiten.

Um die Relevanz und Aktualität der vertraglichen Rahmenbedingungen zu gewährleisten, sollten diese kontinuierlich überprüft und an aktuelle rechtliche und praktische Entwicklungen angepasst werden. So können Bauprojekte reibungslos ablaufen und alle Beteiligten fair behandelt werden.